项，给予低利息。由此银行可以通过利息获得与房地产中介业务手续费相当的利润。
至于这种利润互换的障眼法被业内同行叫做“住友方式”，很快就为住友银行带来了丰厚的利润。
等到八十年代中后期，日本的不动产行情开始暴涨之际。
对于不动产业务相关经验已经相当丰富的住友银行又恰如其时，发明了更高效的“土地担保连环贷“。
他们鼓励企业先以土地抵押借款买地，然后再让企业再以新购土地抵押借款，形成无限套娃式信贷链条。
结果，正是这一妙招让住友银行成为了能够在低利率时代还能逆袭增长的银行。
不为别的，占据了先行优势的住友银行从房地产行业中承揽了大量业务，利润和业务规模从一开始就甩开了他们的同行。
泡沫时期随着地产业蓬勃发展，他们的业务更是一发不可收拾，稳稳成为业内翘楚。
就这样，短短几年下来，住友银行紧紧抓住房地产行业的大腿，不但顺利消化了安宅产业带来的坏账，而且还凭借雄厚的资金优势与和平相互银行进行了合并。
最终由此而来的结果就是，住友银行资产彻底超越富士银行，从世界银行排名十六位，一举成为日本乃至全球排名第二位的商业银行。
这样的成绩不但震惊了住友银行的所有股东，也让日本所有同行感到不寒而栗的危机感。
于是住友银行的营业模式也成了其他日本银行效仿的宝典，几乎所有银行都开始仿效住友的模式去做房地产业务。
但问题是，效仿者即使跑的再快，又怎能追上已经遥遥领先的住友银行？
在大家一拥而上疯狂抢夺不动产资源的时候，其实住友银行已经悄然把边际利润的范围拓展到更多了领域。
股票、艺术品投资，高尔夫会员权的买卖等，都是他们插手的领域，而且同样收益颇丰。
到今年3月的财务总决算中，住友银行凭借出色的财报再度成为日本都市银行中的盈利王者，即使是全世界和日本都排第一位的三菱银行，净利润也没有住友高。
这就是由住友银行的执行总裁矶田一郎坚持了十年的业务改革所结出的硕果，同时也是住友银行被泡沫经济大势所改造出的产物。
所以完全可以把住友银行的经营策略归纳为利益至上。
所谓规则其
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